楼市调控的“新生态”

  未来,强管制叠加行业高位平衡诉求,楼市走的是“鸟笼行情”。

  李宇嘉

  如果不是那张P图(国务院发文取消限购)反响太大引爆地产股大涨,人民网、住建部和新华社也不用此起彼伏地喊话,“调控不是花拳绣腿”。现在,“调控收紧、楼市理性”,这个难得的预期正在形成并主导舆情。问题是,铁板一块的调控,貌似受潮的糖塔渐趋软化。比如,房贷实际利率确实下行了;比如,广州部分区域确实放松了限价;比如,网传的北京“8万+”的限价红线突破了,多个“10万+”项目入市了。

  对楼市调控的认识,业内也好、百姓也好,始终没有走出“非此即彼”的正负式两极认识。也就是,调控不是处于“道德化打杀”的左边,就是处于“倒逼式救市”的右边,从来没有把调控当做正常的行业管理。没有买房的,仇富心理重的,或为“脱实入虚”忧心的,是“道德化打杀”的拥趸;杠杆不堪其负,前期激进、压力大的开发商们,则希望经济下行倒逼救市。进一步,也从来没有把房地产当做国民经济20个行业门类里面的一个。

  正如前住建部副部长所言,“不要囿于情绪式的调控,而是应想想办法,怎么实现供求平衡、行业健康吧!”当下,房地产正在回归为一个正常的行业,政策也正在回归行业管理,而所有的限制性措施,绝非打压行业和市场,而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。我们重温一下7月31日政治局会议精神:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”。顶层设计内含的指引是,行业和市场要稳定。

  7月31日政治局会议明确“6个稳定”,8月11日贯彻政治局会议精神的住建部会议提出“3个稳定”,二者均包含“稳预期”。当下,“房价只涨不跌”、“楼市下行,政府救市”的刚性预期正在打破,但新旧预期更迭的局面很脆弱。因为,房价并未真正下跌,杠杆仍在高位,投资需求蠢蠢欲动。另一面是,央行四次降准、多次净投放后,理财收益跌破3%,宽松的资金在金融市场“打转转”,就是不进实体,民营经济“融资难、融资贵”。若政策风向改变,调控毁于一旦。

  但同时,经济“稳中有变”,考虑到外部形势,甚至略悲观一点,像房地产这样的庞然大物,牵一发而动全身,决不能过快下滑。特别是,正值夯实消费主导的内需、中美产业链竞争的关键时期,楼市高位平衡有助于缓冲和减震。因此,像北京这样调控最严厉的城市,限价房、共有产权房大量且持续投放的供给新模式已稳固,市场均价明显下拉,买方市场已形成,纯商品房成交锐减50%以上。此时,固守所谓“8万+”的限价红线是形而上,也不利于供求平衡。

  尊重历史、尊重现实。资源过度集聚对北京房价的推动,这是客观现实。只要限价房和共有产权房占主导,房价涨不到哪去;近期入市的“10万+”项目,多是2016年高价地,楼面价普遍在5万-8万元。死守限价,对这些“招拍挂”高价地不公平,政策出尔反尔。再者,北京限竞房地块要大规模供应,若2016-2017年政策宽松时诞生的高价地不入市,开发商拿什么来买地?广州“取消限价”,有楼市依赖作祟,但本质上是“双合同”拆雷。

  基准利率岿然不动,只是房贷利率上浮幅度下降5-10个点。流动性宽松了,理财收益跌破3%,房贷利率上浮自然少了,这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定。但“资管新规”和金融监管新秩序下,资金不会违规入市、行长不敢作奸犯科,过快“加杠杆”不会重来。官方和官媒及时发声,意在巩固调控成果。未来,强管制叠加行业高位平衡诉求,楼市走的是“鸟笼行情”,房价和成交窄幅波动,政策顶和底清晰可见,虚高泡沫在温水煮青蛙中损耗,行业新陈代谢。

  (作者系资深地产研究人士)

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